Hoog // Diep: Een kleine stad erbij

De foto's voor dit artikel zijn gemaakt door Anne Hopman.

Nijmegen telt op dit moment 3.000 woningzoekenden voor wie geen plaats is, door tekorten op de woningmarkt. Hoog//diep-redacteur Jozien Wijkhuijs valt in de categorie waar de nood het hoogst is, namelijk starters die alleen of met twee mensen een huis zoeken. Ze onderzoekt wat in onze stad de plannen zijn om dit tekort op te vangen.

Wie de verkiezingen deze week een beetje heeft gevolgd, kon om een aantal zaken niet heen. Natuurlijk was er het klimaat, migratie, en de onvermijdelijke coronacrisis, maar bijna iedere partij heeft in het partijplan ook een kopje ‘wonen’ opgenomen. Zo noemde Jesse Klaver van GroenLinks de woningmarkt ‘volstrekt verziekt’. Sigrid Kaag van D66 wil vóór 2035 een miljoen woningen hebben bijgebouwd in Nederland en demissionair premier Rutte spreekt over meer bouwen, tegengaan van leegstand en verkrotting en het aanpakken van krakers.

En de problemen beperken zich absoluut niet tot de randstad. Voor iemand die op dit moment een woning zoekt in Nijmegen, zal het allang duidelijk zijn: er liggen meer kapers op de kust. Op 19 februari schreef De Gelderlander nog over een koophuis in Hatert, op de Middachtenstraat 84. Het huis stond voor 185.000 euro te koop, een laag bedrag als je het vergelijkt met veel andere woningen die in de regio op Funda staan. Binnen vier uur waren er al 80 belangstellenden en dat zouden er nog veel meer zijn geweest als de makelaar het huis niet ‘onder bod’ had gezet, schrijft de krant. En dan was dit nog een woning waar beleggers geen kans op maakten, omdat het een voormalige huurwoning was die alleen beschikbaar was voor zelfbewoning.

Geen krimp tot 2040

De regio Nijmegen is na de regio’s Amsterdam en Utrecht de plek waar binnen Nederland de grootste krapte heerst op de woningmarkt. En het lijkt erop dat dit voorlopig nog niet overgaat. Werd er eerst nog rekening gehouden met een bevolkingsgroei die op korte termijn over zou gaan in een krimp, nu wordt duidelijk dat er tot 2040 alleen maar meer mensen bij komen in onze mooie Waalstad. Dus er moet worden gebouwd, gedeeld en geschoven.

Dat Nijmegen zo hoog op de ranglijst staat, bleek uit een landelijk onderzoek van bureau ABF uit 2019. Dit onderzoek vindt iedere drie jaar plaats en brengt de woningtekorten en woonbehoeftes in Nederland in kaart. ‘Daar zien we dat er vooral veel krapte is onder eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens,’ zegt Harriët Tiemens. Zij is wethouder in de gemeente Nijmegen en is onder andere verantwoordelijk voor duurzaamheid en wonen. ‘Dus daar richten we ons op. Het gaat daarbij om sociale huur, middeldure huur en goedkopere koophuizen. We hebben onze plannen op dat onderzoek aangepast.’ De gemeente wil volgens haar ongeveer 30 procent sociale woningbouw realiseren, 15 procent middelduur en 20 procent goedkope koop. ‘Goedkope koop is landelijk volgens de NHG-grens, de Nationale Hypotheek Garantie, nu rond de 300.000 euro,’ zegt Tiemens. ‘Dat is al hoog, we proberen nog wel iets lager te realiseren. Maar nieuwbouw onder de 260.000 is vaak erg moeilijk.’

Het oplossen van dit tekort doet de gemeente niet alleen, vult Bas Böhm aan. Hij is strategisch beleidsadviseur wonen bij de gemeente. ‘Na het ABF-onderzoek hebben we onze radar ook gericht op de provincie en het Rijk, zodat we er niet alleen voor staan. We hebben andere overheden nodig bij het oplossen van dit probleem.’ Hij spreekt over een ‘langjarig samenwerkingsverband via een woondeal om samen de woningmarkt aan te pakken.’

Over de Waal

De plannen die de gemeente heeft zijn vooral gericht op het bouwen van nieuwe woningen, daarin werkt ze onder andere samen met woningcorporaties, waarmee prestatieafspraken worden gemaakt. De afgelopen jaren werden er al veel plannen ontwikkeld, bijvoorbeeld voor de Waalsprong en het Waalfront. Eerstgenoemde is een Vinex-locatie ten noorden van de Waal, tussen Lent, Ressen en Oosterhout. Waalfront is het gebied tussen het centrum en de Honigfabriek, dat in een paar jaar tijd veranderd is in een grootstedelijke skyline. Die gebieden zijn zeker nog niet afgerond, zegt Böhm. ‘Er liggen allerlei plannen die er al waren, die de komende jaren worden uitgevoerd.’ In Waalfront komen nog zo’n 1.500 woningen en appartementen bij, uitkijkend over de Waal. Ook in de Waalsprong bouwt de gemeente volop door. Op de website van het project staat zelfs: ‘in 2029 woont ruim een vijfde van alle inwoners van Nijmegen in de Waalsprong.’

Volgens wethouder Tiemens bestaat het acute woningtekort uit zo’n 3000 woningen. Dit betekent dat als we iedereen die nu een huis zoekt willen huisvesten, we dat aantal woningen ergens vandaan moeten halen. De komende jaren gaat het aantal inwoners echter groeien en dan is ook dat aantal niet meer genoeg. Daarom worden er in de zogenoemde ‘Uitvoeringsagenda Wonen 2020 – 2025’, uit november 2020 nog eens 10.000 woningen gepland tot 2030.

Daarbij moet op veel worden gelet, vertelt Tiemens. Allereerst: Nijmegen loopt tegen haar grenzen aan. ‘Ruimte is steeds schaarser en de gemeentegrenzen oprekken doe je niet zomaar. We proberen juist goed regionaal samen te werken in het woningaanbod,’ zegt Tiemens. Daarnaast moet de stad bij het bouwen nadenken over de balans met groen in de stad, over klimaatmaatregelen, de openbare ruimtes, parkeerplekken en de opwarming van de stad. Volgens haar kunnen we ondanks dat nog zeker wel 15.000 woningen kwijt binnen de stadsgrenzen. Hierbij ligt de focus op appartementen voor een of twee bewoners en op sociale huur.

Reuring

Een aantal woningen komt dus in Waalfront en Waalsprong, maar er zijn nog veel meer locaties aangewezen. Tiemens somt op: ‘Rondom station Lent, in Hof van Holland, ten westen van het centraal station, in Winkelsteeg en in Dukenburg bijvoorbeeld.’ Ze weet dat zeker onder starters, een groep die maar moeilijk een woning kan vinden, Winkelsteeg en Dukenburg niet bij iedereen populair zijn. Maar er is wel veel ruimte en de wijken kunnen gevoelsmatig dichter bij de stad worden getrokken. ‘In Dukenburg investeren we veel en op dit moment is Winkelsteeg misschien nog een unheimisch gebied om ’s avonds doorheen te gaan, maar er is veel ruimte. We willen een soort ‘corridor’ maken van de campus en het centrum naar die gebieden. Als er levendigheid is, ambacht, woningen, reuring, is de route erheen veel aantrekkelijker.’

De vraag is wanneer de grens wordt bereikt, zegt Bas Böhm. ‘De wens van veel mensen is om in de stad te wonen. De behoefte aan 15.000 woningen in de stad kan hier ook worden ingevuld’. Naar aanleiding van het AFB-onderzoek, dat de tekorten in beeld bracht, is dus samenwerking gezocht met het Rijk en de provincie. Ook met de regio Arnhem-Nijmegen wordt samengewerkt. Daarnaast is er een Actieagenda Wonen gemaakt door meer dan 30 publieke en private partijen zoals de G40, VNG, GGZ, AEDES, NEPROM en Bouwend Nederland. Daarin staan ook voorstellen om voor koopwoningen allerlei premievoorzieningen te maken, zodat starters makkelijker een huis kunnen kopen, vertelt wethouder Tiemens op haar beurt. ‘Ook kijken we naar restricties op verkopen. Je kunt wel een goedkoop huis neerzetten, maar als iemand daar gaat wonen en het al heel snel weer voor meer geld verkoopt, is het weer niet beschikbaar voor starters. Dat is een moeilijk vraagstuk. Vooral het opkopen door beleggers willen we voorkomen.’

Ook huren is niet gemakkelijk om te reguleren, zegt Tiemens. ‘Bij nieuwbouw kun je voor 15 jaar afspraken maken over hoe hoog de huur mag zijn, in de actieagenda willen we daar 20 jaar van maken. Bij bestaande huur is dat al moeilijker. Op dit moment bekijken verhuurders bij een nieuwe bewoner gewoon hoeveel het huis waard is en verhuren ze ‘marktconform’. Daar zou ik graag iets aan doen.’

Collectief wonen

Naast alle plannen voor het realiseren van nieuwe woningen, zijn er natuurlijk ook nog de bestaande woningen. Böhm stelt dat beleidsmakers ook kijken of daar iets mee kan. ‘We voeren gesprekken met woningcorporaties om te kijken of ze meer dan één huishouden in sommige bestaande woningen kunnen huisvesten,’ vertelt hij. ‘Er zijn bijvoorbeeld ruime eengezinswoningen in Dukenburg die omgebouwd kunnen worden naar een boven- en benedenwoning. Dat zijn kleine aantallen, maar ook die helpen.’

Voor het oplossen van het gehele probleem zijn duizelingwekkende aantallen woningen nodig. ‘Dat gaat wel om 15.000 woningen in de stad, waar er nu 80.000 staan,’ zegt Böhm. ‘Dan bouw je er dus nog een kleine stad bij.’ In de gehele regio Arnhem-Nijmegen zouden er nog zo’n 50.000 tot 60.000 woningen bij moeten tot 2040. Op de korte termijn zijn hier wel de middelen voor, maar voor woningcorporaties en gemeenten is het geld met de huidige regelgeving en financiering rond 2026 op. ‘In de actieagenda waar wethouder Tiemens het over had staat dan ook dat het bedrag dat jaarlijks naar wonen en gebiedsontwikkeling moet, rond de 4 a 5 miljard moet zijn.’

En dan zijn er natuurlijk ook nog altijd de alternatieve woonvormen, zoals woongroepen. Nijmegen heeft een historie van huisdelen, zegt wethouder Tiemens. ‘We hebben de behoefte daaraan in 2019 ook verder onderzocht. Zo zijn we als gemeente erg geïnteresseerd in zogenoemde CPO-projecten, collectief particulier opdrachtgeverschap.’ Hierbij ontwikkelt een groep mensen samen een kavel of gebouw tot woonruimte. ‘Maar uit ons onderzoek naar die bijzondere woonvormen bleek dat maar zo’n 3 procent hier interesse in heeft. Dat vond ik eigenlijk een beetje teleurstellend.’ Natuurlijk wil ze ondanks het kleine percentage die groep wel faciliteren, zegt ze. Ook wat betreft de meer traditionele woongroepen.

Bij dit alles blijft Nijmegen wel Nijmegen, zegt Tiemens. ‘Werken aan het woningtekort én de stad leefbaar houden, is een balanceeract. We houden altijd in de gaten dat het een gezonde, leefbare, groene stad blijft. Er moet ruimte in en om de stad blijven. Mensen moeten hier niet alleen verblijven, maar ook fijn kunnen wonen.’

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Oproep: Woonpioniers gezocht

Ook naarstig op zoek naar een woning? VPRO Tegenlicht zoekt woonpioniers! Mensen met nieuwe ideeën die betaalbare woningen willen realiseren. Wie draagt bij aan het creëren van 1 miljoen betaalbare, duurzame woonplekken voor 2030 met nieuwe inzichten of nieuwe technologie? En wie lobbyt zich suf voor lagere huren of geeft nieuw elan aan de volkshuisvesting van de toekomst? VPRO Tegenlicht vat het woningtekort bij de horens en zoekt pioniers die ons versneld de wooncrisis uit helpen. Ben of ken jij zo'n woonpionier? Aanmelden kan vanaf 21 maart via https://pioniers.op.vpro.nl/