De wooncrisis. Op naar een nieuw woonideaal

Onderstroom | 02.02.2026 | terugblik

Tekst: Willem Claassen

Moeten we het ideaal van een eigen woning loslaten en meer nadruk leggen op sámen leven? De woningmarkt verkeert in crisis – niet alleen door grote tekorten, maar ook omdat de maatschappij verandert. Steeds meer mensen wonen alleen en het woonaanbod draagt niet bij aan gemeenschapsvorming. Kan woonbeleid nieuwe vormen van samenleven stimuleren én wonen weer betaalbaar maken? Op 2 februari spraken bestuurskundige Niels Broekman en systeemontwerper Thieme Hennis in LUX over de vastgelopen markt en alternatieve modellen. Dit ACN-programma was een samenwerking met Radboud Reflects.

https://www.youtube.com/watch?v=IoSUjqXVuFM

De wooncrisis is een belangrijk probleem, stelde Niels Broekman aan het begin van zijn lezing. ‘Het zorgt voor ongelijkheid’, zei de bestuurskundige van de Radboud Universiteit. ‘Er is een groot verschil tussen het vermogen van kopers en huurders. Daarnaast wordt het stichten van een familie vaak uitgesteld als je geen woning hebt. Ook leidt het tot politieke spanningen. We zien in heel Europa dat vooral in achtergesteld gebied, zoals op het platteland, populistische politiek opkomt.’

Woonhistorie

In zijn lezing nam Broekman de woonhistorie van Nederland door. Vlak na de oorlog was er ook een groot tekort aan woningen. ‘In de wederopbouw is er veel en snel gebouwd. Hierdoor waren huizen goedkoop. In de jaren daarna was het minder een probleem.’ In de jaren 80 en 90 koos de politiek voor een liberale koers, gericht op privatisering. ‘Onder Kok werd minder geïnvesteerd in sociale huur.’ In 2008 leidde dit tot een piek en in de laatste vijftien jaar is de trend van privatiseren doorgezet. De koopmarkt werd door fiscale voordelen steeds aantrekkelijker voor gezinnen én investeerders. De sociale huursector verloor juist slagkracht. ‘Toenmalig minister van Wonen Stef Blok kwam met de uitspraak: ‘De woningmarkt is af.’’

Meerderheid is huizenbezitter

Broekman ging verder in op de actuele situatie van de woningmarkt. Hij vertelde dat het in Nederland moeilijk is om een hypotheek te krijgen, maar als je die krijgt kun je een groot bedrag lenen. Dit zorgt voor prijsstijging. Ook de toegang van de internationale markt tot woningen heeft hier invloed op. ‘De huizenprijs is sneller gaan groeien dan de lonen. Voor gezinnen uit de middenklasse is de eigen woning het grootste kapitaalgoed geworden.’ Omdat een ruime meerderheid van de huishoudens een woning bezit – ongeveer 70 procent, is het moeilijk voor de politiek om maatregelen te nemen. ‘Partijen willen niet zomaar de woningprijzen omlaag laten gaan, want dat verslechtert de kapitaalpositie voor veel gezinnen. Daardoor kom je moeilijk uit deze situatie.’

‘Heb je al aan rijke vriend gedacht’, is een bekende uitspraak van Hugo de Jonge uit 2023, toen hij minister van Wonen was. Het laat zien hoe groot de malaise inmiddels is en hoe diep ingeburgerd het eigenaarschap van een eigen woning is, vertelde Broekman. ‘De woningprijs is niet meer representatief voor de stenen. De grondprijs is veel relevanter bij het verder inrichten van Nederland. Als we andere keuzes maken over landbouwgrond en grond met datacenters, dan kunnen we andere beslissingen maken op het gebied van wonen.’

Singapore

Dat het anders kan, is bijvoorbeeld te zien in Singapore, bracht Broekman ten slotte in. Daar is het sociale huisvestingsbeleid zo ingericht dat bewoners geen grond kopen, maar een stukje van een gebouw leasen van de overheid. Ze doen dit voor een lange termijn, zo’n 80 jaar. ‘Ze krijgen een soort aandeel zonder dat er veel speculatie plaatsvindt op de woningmarkt.’ Deze leasemarkt is niet toegankelijk voor buitenlanders. ‘Als je een goed verdienende expat bent, moet je het zoeken op de private huurmarkt.’

Ruimte aan gemeenschappen

In de tweede lezing haalde systeemontwerper Thieme Hennis een citaat aan van oud-Rijksbouwmeester Floris Alkemade: ‘Hoe te leven zonder een spoor van vernieling achter te laten?’. ‘Dat is ook mijn drijfveer’, zei Hennis, die partner is bij And The People, een sociaal innovatiebureau voor een regeneratieve leefomgeving. Hij wil betekenisvol zijn door ruimte te geven aan gemeenschappen en die te helpen op het gebied van onder andere voedsel, energie en woningbouw. Op het gebied van wonen ziet Hennis dat er een tweespalt is gecreëerd tussen haves en have-nots, vertelde hij. Ook zijn volgens hem gemeenschappen relatief gemarginaliseerd in het beleid. ‘Vaak gaat het om een-tweetjes tussen markt, overheid en corporaties.’  

Community Land Trust

Hennis hield een pleidooi voor het model Community Land Trust (CLT). In dit model is een diverse gemeenschap eigenaar van grond. ‘Het is een soort wooncorporatie die grond verwerft, ontwikkelt en beheert namens een gemeenschap.’ CLT bestaat al heel lang, legde hij uit. In Amerika werd het opgericht om Afro-Amerikaanse boeren toegang te geven tot landbouwgrond. Later gebruikte Bernie Sanders, als burgemeester van Burlington, het om stedelijke ontwikkeling aan te jagen. ‘Daar gaat het om 10.000 leden’, vertelde Hennis. ‘Het is een organisatie die de middenstand met een laag inkomen voorziet van woningen.’ Dit voorbeeld toont ook de schaalgrootte. Het gaat bij CLT niet om een enkele kavel, maar om een regio, stad of gebied.

Hennis nam de belangrijkste eigenschappen van CLT door. Zo wordt een gemeenschap democratisch en inclusief bestuurd. ‘Het bestuur vertegenwoordigt de buurt’, zei de systeemontwerper. ‘Verschillende belangen komen samen en daar worden afwegingen in gemaakt.’ De gemeenschap is eigenaar van de grond en kan daar van alles mee doen. ‘Koop, huur, commercieel, maar ook gymzalen en bioscopen bouwen. Er zijn doorkoopformules om te zorgen dat het permanent betaalbaar blijft. De gemeenschap bepaalt wat er nodig is, ook voor de lange termijn.’ Hennis noemde enkele voorbeelden van CLT’s, in Brussel, Bridport (Engeland) en La Borda (Spanje), met uiteenlopende doelgroepen en zeer verschillend van karakter. Zo wordt bij de een inspraak van bewoners verlangd en bij de ander niet, en is de een heel sociaal en duurzaam gericht en de ander een stuk minder.

Permanente betaalbaarheid

CLT’s verschillen veel van woning- en wooncoöperaties, vertelde Hennis. ‘Het toelatingsbeleid is democratisch. De gemeenschap bepaalt wie voorrang krijgt.’ Daarnaast richt een wooncoöperatie zich op één plek. ‘Community Land Trust kan een grote schaal hebben.’ Verder zorgt CLT door anti-speculatie voor permanente betaalbaarheid, want het doorbreekt de constante financiële waardeontwikkeling. ‘Het wordt wel geïndexeerd, maar gaat niet mee met de markt.’ Ook versterkt het de gemeenschap. ‘Door meer collectiviteit is er ruimte om elkaar te leren kennen en krijg je minder eenzaamheid. Het werkt bovendien als een emancipatiemachine. Het geeft mensen zelfvertrouwen.’  

Het model klinkt misschien links, maar er zijn verschillende frames te hanteren, stelde Hennis. ‘Je kunt het zelfs libertair noemen, want je werkt aan het zelforganiserend vermogen van gemeenschappen die minder afhankelijk zijn van overheid of markt. En het gaat ook over rentmeesterschap, wat past bij een conservatief-christelijke doelgroep.’

Bijlmer

In de H-buurt in de Amsterdamse Bijlmer is And The People momenteel bezig met het opzetten van een CLT. ‘Er is in die buurt al veel zelf georganiseerd, alleen is het onzichtbaar voor de overheid’, zei Hennis. ‘De gemeenschap maakt nog geen gebruik van subsidies. We proberen de bestaande gemeenschap te versterken en dichter bij de overheid te brengen.’ Dat gaat verder dan alleen wonen. ‘We kijken ook naar werk. We willen ervoor zorgen dat grote organisaties mensen uit de buurt laten werken, bijvoorbeeld op het vlak van catering, schoonmaak en taxi’s.’    

Loskomen van internationale speculatie

In het nagesprek met de twee sprekers vroeg gespreksleider en ACN-directeur Dave Willems zich af of  we wel kunnen spreken van een koopmarkt, want is het wel een markt als het ook erg beschermd wordt? ‘Klopt’, zei Broekman. ‘Als je de bankencrisis niet meerekent, is het moeilijk om verlies te draaien in deze markt.’ Hij vertelde dat wanneer je de schulden van alle burgers van een gemiddeld Europees land optelt, je op 60 tot 70 procent komt van het bnp. In Nederland is dat 180 procent. ‘Hypotheekschulden vormen het belangrijkste deel. Als je dat aan de internationale markt blootstelt, gaan wij dat heel erg voelen.’ Volgens Broekman is het van belang dat de overheid zorgt dat woningprijzen stabiel blijven en niet omhoogschieten. CLT ziet hij als een goed iets. ‘Je neemt de grond los van internationale speculatie. Dat is ook het grootste probleem ten opzichte van betaalbaarheid van woningen.’    

Hennis gaf aan dat een echte CLT met grondeigendom nog niet bestaat in Nederland. Gemeenten zouden erfpachtmodellen dan moeten herzien. ‘Met een progressief kabinet kun je anders gaan nadenken over een anti-speculatiemodel. Bij windmolens zie je bijvoorbeeld dat het goed werkt als de gemeenschap kan meeprofiteren.’ Daarbij is het de uitdaging om de maatschappelijke waarde van bepaalde ontwikkeling zichtbaar te maken. Dan kun je een omslag maken naar een andere manier van denken en financieren. ‘Dat zie je bijvoorbeeld bij het niet doorrekenen van milieuschade. De schade van niets doen is vaak vele malen groter dan wel iets doen. Dat is het failliet van het huidige economische systeem.’

Meer steun voor sociale huur

Willems wilde weten wat reële oplossingen zijn voor het woonprobleem. Broekman vond dat moeilijk te zeggen. De sociale huur moet meer steun krijgen, anders is het heel moeilijk een uitweg te vinden. ‘Daar is politiek lef voor nodig, ook voor dit soort initiatieven.’ Hennis denkt dat CLT meer biedt dan wooncoöperaties, zei hij. ‘Dat is ook een prachtig model, met heel integraal beleid, maar dat hangt nog steeds samen met een groep mensen die het financieel kan opbrengen. Bovendien is het klein en eenmalig.’ Met CLT kun je jaar in jaar uit iets opbouwen, betoogde hij. ‘In het buitenland zijn ze standaard gesprekspartner bij de gemeente. Je moet geloven in het model en dan investeren.’

Zwitserland

Tot slot de vraag hoe je huur, koop en CLT meer in balans krijgt. ‘De voordelen van woningbezitters moeten we afbouwen’, zei Broekman. ‘Dat kan niet ineens, want dat zorgt instabiliteit. Maar uiteindelijk wordt met het afbouwen de huurmarkt weer interessant.’ Hij vertelde over Zwitserland, waar ze lange huurcontracten hebben van 10 jaar. ‘Dat geeft mensen vertrouwen om te blijven wonen en een leven op te bouwen. Ook voor verhuurders is het aantrekkelijk. De markt wordt daar niet gedomineerd door koopwoningen.’   

---

Dit programma was een samenwerking tussen Radboud Reflects en Architectuurcentrum Nijmegen. Toegang tot het programma was gratis.

Over de sprekers

Thieme Hennis onderzoekt nieuwe woningsystemen en houdt zich bezig met het concept van Community Land Trusts. Hij is partner bij And The People, een sociaal innovatiebureau voor een regeneratieve leefomgeving.

Niels Broekman is promovendus in de Bestuurskunde aan de Radboud Universiteit. Hij houdt zich bezig met thema’s als huisvesting, politieke economie en woonpolitiek.

Illustratie: Drip for Drip