De kamerkwestie: op zoek naar woonruimte en ontmoeting

Tekst: Willem Claassen | Beeld: More or less Design

Terwijl studentenstad Nijmegen aan een nieuw studiejaar begint, is het tekort aan kamers nijpend. Was het niet altijd al een probleem? Hoe wordt het opgelost? En waar let een architect op bij het ontwerpen van een studentencomplex? Redacteur Willem Claassen dook in de wereld van de studentenhuisvesting. Een verhaal over ongedwongen ontmoeten, huurtoeslag, Kafka, de enorme krimp van de particuliere markt en de rustige jaren negentig.

Elke keer als ik door de Van Welderenstraat fiets, kijk ik bij het poolcafé omhoog naar de grote ramen op de eerste verdieping. Dan denk ik aan de vier vormende jaren toen ik daar op kamers zat. Ook gaan mijn gedachten naar de vele kijkavonden op tal van plekken in de stad die daaraan voorafgingen. Lag het aan mij dat het zo lang duurde voordat ik iets vond? Of lag het aan de grote vraag en het beperkte aanbod?

Voor de periode tot 2030 heeft de stad volgens het Woningbehoefteonderzoek van Companen (2023) 3.200 extra eenheden nodig.

Tegenwoordig zijn het echt barre tijden voor studenten die in Nijmegen op kamers willen. Voor de periode tot 2030 heeft de stad volgens het Woningbehoefteonderzoek van Companen (2023) 3.200 extra eenheden nodig. Deze krapte betekent natuurlijk dat er veel studenten ongewild langer thuis blijven wonen, maar bijvoorbeeld ook dat er studenten zijn die tijdelijk noodgedwongen op campings en in hotels bivakkeren, dat er een experiment loopt met twee studenten op één kamer en dat er voor internationale studenten een couchsurfing netwerk is opgericht. De kamernood blijkt daarnaast een voedingsbodem voor oplichterij. Zo worden er online kamers aangeboden waarbij bezichtiging niet mogelijk is; je moet eerst een digitaal contract ondertekenen en daarnaast een borgsom en de eerste maand huur overmaken. Verder duiken er verhalen op over ‘spookhuurders’; studenten die met meer mensen dan toegestaan op één adres wonen, vaak zonder dat de verhuurder hier weet van heeft. 

Sinds eind jaren vijftig

Hoewel de situatie momenteel extreem te noemen is, hebben Nijmeegse studenten al sinds eind jaren vijftig vrijwel continu moeite om een kamer te vinden. In de eerste decennia na de oorlog groeide het aantal studenten gestaag, omdat de universiteit uitbreidde en toegankelijk werd voor jongvolwassenen uit alle lagen van de bevolking. Studentenhuisvester SSHN (inmiddels omgedoopt tot SSH&) werd in 1950 opgericht en kocht stadspanden in Nijmegen-Oost, Bottendaal en het centrum. In 1963 werd aan de Jacob Canisstraat het eerste grote complex gebouwd, waarmee de studentenhuisvester zo’n 35 procent van alle studentenkamers in de stad bezat – een percentage dat sindsdien gelijk is gebleven. Eind jaren zestig en begin jaren zeventig volgden de complexen Galgenveld, Hoogeveldt en Vossenveld. In de jaren tachtig nam de vraag naar kamers verder toe, toen ook steeds meer HBO-studenten niet langer bij hun ouders wilden wonen.

Pas in de jaren negentig werd het rustiger. Het aantal studenten nam af door een combinatie van demografische ontwikkelingen en bezuinigingen in het hoger onderwijs. ‘Het wordt vaak vergeten, maar het werd toen een luwe markt, op sommige plekken was zelfs sprake van leegstand’, vertelt Kees Stunnenberg, de huidige directeur van SSH&. ‘Als studentenhuisvester reageerden wij op deze ontwikkelingen door in complex Galgenveld twee kamers samen te voegen tot één kamer. Daarnaast mochten oud-studenten langer in hun kamer blijven wonen. Voor de doorstroom werden de complexen Boeckstaetehof en Vredenburg gebouwd.’   

Opnieuw krapte

In 2003 – twee jaar voor ik naar de Van Welderenstraat verhuisde – schreef ik voor mijn studie journalistiek een artikel over de beschikbaarheid van Nijmeegse studentenkamers. De situatie was volledig veranderd. Een van de studenten die aan de bel trok, was Lisa Westerveld, tegenwoordig Tweede Kamerlid voor GroenLinks-PvdA. Westerveld studeerde antropologie en hield zich vanuit studentenvakbond AKKU bezig met huisvesting. ‘Drie jaar geleden was het nog te doen om een kamer te vinden’, vertelde ze destijds. ‘Nu is er veel te veel vraag tegenover te weinig aanbod. Wat eerst een piekprobleem in september was, is een structureel probleem geworden.’

Studenten brachten de kwestie in dat jaar onder de aandacht door een tentje op te zetten voor het gemeentehuis. SSH& stuurde brieven naar afgestudeerden met het verzoek een andere woning te zoeken. ‘Huurders boven de 35 jaar die niet meer studeren verzoeken we te vertrekken’, zei een woordvoerder destijds.

Niet genoeg

Sindsdien is het tekort nooit meer verdwenen. Er werd flink bijgebouwd, met als grootste complexen Sterrenbosch, de Gouverneur, Mariënbosch en Talia. Om de doorstroom te bevorderen werd in 2006 landelijk het campuscontract geïntroduceerd, waarmee je een kamer kunt huren zolang je studeert. In 2019 schafte SSH& de wachtlijst af en voerde loting in om nieuwe studenten meer kans op woonruimte te geven. Het hielp allemaal, maar het was niet genoeg. Dat de helft van de studenten die in Arnhem wonen in Nijmegen studeert is veelzeggend. ‘Vooral de laatste tien jaar is de krapte problematisch’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. ‘Dat komt door de flinke groei van studenten, de markt van studentenkamers kan het niet bijbenen.’

SSH&-complex Nemea in Nijmegen

De laatste jaren wordt er in Nijmegen, in navolging van het landelijk actieplan studentenhuisvesting, extra hard gewerkt om de situatie te verbeteren. Verschillende nieuwe complexen zijn in gebruik genomen en een aantal staan op het punt gebouwd te worden: tussen 2020 en 2030 komen er 2000 nieuwe studentenwoningen bij. Wat echter niet helpt, is dat aan de kant van de particuliere verhuur – zo’n 40 procent van de markt – het aanbod krimpt. Sinds de invoering van de wet Betaalbare huur vorig jaar, verkopen verhuurders massaal hun huurwoningen, omdat het rendement te laag is. Dit zal nog een enorme impact hebben op studentenhuisvesting, voorspelt Boelhouwer. ‘Hou je hart vast. In heel Nederland zullen tienduizenden kamers verdwijnen uit de particuliere sector. Als de komende jaren tijdelijke huurcontracten aflopen, zullen de woningen in de verkoop gaan.’  

 ‘Hou je hart vast. In heel Nederland zullen tienduizenden kamers verdwijnen uit de particuliere sector. Als de komende jaren tijdelijke huurcontracten aflopen, zullen de woningen in de verkoop gaan.’  

De gemeente Nijmegen neemt het serieus en probeert hier iets tegenin te brengen door haar regels voor verhuurders te versoepelen. Ook is er, ter stimulans, een speciale website opgezet waar de regels voor kamerverhuur en hospitaverhuur helder geordend te vinden zijn. Volgens Boelhouwer kan een combinatie van maatregelen helpen. ‘Inderdaad inzetten op hospita’s, maar ook: meerdere studenten op een kamer en internationale studenten pas toelaten aan de universiteit als er kamers geregeld zijn.’

Oogcontact

Maar hoe zit het met de nieuwbouw? Wat zijn eigenlijk de aandachtspunten bij studentenkamers anno 2025? Martin-Paul Neys (Level of Detail Architecten) ontwierp in opdracht van SSH& een nog te bouwen complex met 109 studentenwoningen; deels iets grotere studio’s en deels een kleinere variant rond een gezamenlijke ruimte. Het komt in Winkelsteeg te staan, naast de nieuwe moskee en vlakbij station Goffert. ‘De architectuur van het gebouw is geïnspireerd op het bedrijventerrein en bevat horizontale lijnen’, legt Neys uit. ‘Het complex heeft een binnentuin met zitplekken en een ruime fietsenstalling op de begane grond.’ 

Centraal in het ontwerp staat de mogelijkheid voor studenten om elkaar te ontmoeten. ‘Eenzaamheid onder studenten is een groot probleem. Landelijk onderzoek toont aan dat studenten die gezamenlijk wonen aanzienlijk gelukkiger en minder eenzaam zijn.’ Voor de bewoners van kamers met een gezamenlijke huiskamer is ontmoeten een natuurlijk onderdeel van wonen in het complex. Voor de studiobewoners is dat een ander verhaal, maar daar heeft Neys over nagedacht. De entree is zo opgezet dat als je omhoog kijkt je elkaar kunt zien lopen. ‘Ontmoeten begint bij oogcontact’, zegt de architect. De gemeenschappelijke wasruimte, bedoeld voor alle bewoners, wordt een plek waar je koffie kunt drinken. ‘Dan kun je vragen hoe het met iemand gaat.’  

 ‘Eenzaamheid onder studenten is een groot probleem. Landelijk onderzoek toont aan dat studenten die gezamenlijk wonen aanzienlijk gelukkiger en minder eenzaam zijn.’

Stunnenberg vertelt dat SSH& zich bij al haar panden focust op ‘ongedwongen ontmoeten’, zoals hij het noemt, ook als het gaat om renovatie van een ouder complex zoals Vossenveld. ‘Het welzijn van de student staat voorop, dan pas het rendement. We willen sociale cohesie stimuleren. Steeds meer jongeren hebben met jeugdzorg te maken, die komen deels bij ons terecht. Wij zijn natuurlijk geen zorgverleners, maar we kunnen wel een beetje helpen met onze huisvesting. Als de inrichting van een gebouw de mogelijkheid biedt voor ontmoeting is dat al meegenomen.’

Gemeenschappelijke buitenruimte bij SSH&-complex Nemea

Bijna Kafka

Het liefst zou Stunnenberg alleen onzelfstandige eenheden (oftewel kamers met een gezamenlijke huiskamer) aanbieden. Ook architect Neys is daar een voorstander van. Echter, veel studenten willen graag iets voor zichzelf. Daar komt bij dat zelfstandige eenheden (oftewel studio’s) voor studenten haast goedkoper zijn dan onzelfstandige eenheden, omdat ze voor een studio huurtoeslag kunnen vragen. ‘De woonwens en de prijs versterken elkaar en daardoor worden veel studio’s gebouwd,’ zegt Neys. ‘Zo duw je studenten de verkeerde richting op.’ SSH& geeft via een puntensysteem korting op bepaalde kamers, zodat de maandlasten lager zijn dan bij studio’s. ‘Maar daardoor hebben wel minder geld om nieuwe kamers te bouwen’, zegt Stunnenberg.

In het complex in Winkelsteeg komen alle woningen in aanmerking voor huurtoeslag, omdat iedere studio, ook de kleinere, een wc, douche en keukentje bevat. ‘Daarmee zijn het volgens de juridische terminologie zelfstandige eenheden met een onzelfstandig karakter’, vertelt Neys. Er is tijdens het ontwerpproces ook gekeken naar eigen huisnummers, want zonder huisnummer moet een student in beroep gaan om huurtoeslag te krijgen. Neys: ‘Toen werd het bijna Kafka.’ In het plangebied van Winkelsteeg staat hoeveel woningen er komen en daarmee hoeveel huisnummers. Sociale woningbouw heeft een quotum. Als je meer bouwt, zou dat nadelig zijn voor een projectontwikkelaar. ‘Maar de huisnummers voor kleinere studio’s betekenen niet dat er meer huizen bij komen of dat er meer voorzieningen worden gebruikt, het gaat enkel om een nummer vanwege de regelgeving. Uiteindelijk lijkt het te gaan lukken en zullen ook de kleinere studio’s een eigen nummer krijgen.’

SSH& pleit voor huurtoeslag voor alle studentenwoningen in de stad. Eind juni wilde de stichting dit onder de aandacht brengen met de ludieke actie ‘Vind de sleutel’. 150 studenten zouden met opdrachten in het centrum strijden om drie kamers, een actie die deed denken aan de Hunger Games en De Grote Donor Show. De vooraankondiging lokte zowel positieve als kritische reacties uit. Door de verwachte hitte op de dag van de opdrachten ging de actie uiteindelijk niet door. Stunnenberg is desondanks tevreden met de publiciteit. Hij vertelt dat Kences, de koepel van sociale studentenhuisvesters, bij de rijksoverheid lobbyt voor huurtoeslag voor onzelfstandige eenheden. ‘Maar er is helaas nog weinig bereidheid. Dat komt ook omdat de kamermarkt vrij klein is binnen de gehele woningmarkt. We zijn geen prioriteit.’ Hoogleraar Boelhouwer ziet huurtoeslag voor kamers ook zitten. ‘Zo’n toeslag hoeft niet eens zoveel te zijn, al kost het natuurlijk wel extra geld dat de samenleving moet betalen.’

Daglicht

Een ander nieuw SSH&-complex met 192 studio’s komt op de plek van het GGD-gebouw aan de Groenewoudseweg. Ook daar is ontmoeten een belangrijk thema, zegt Christelle Oude Vrielink van het Arnhemse architectenbureau opZoom en al jaren woonachtig in Nijmegen. ‘Het gaat om drie gebouwen rondom een groen hof. In de hof komen boombanken en eco picknicktafels. In de gezamenlijke wasruimte plaatsen we tafels en stoelen, zodat studenten een babbeltje kunnen maken als ze wachten op de was. Ook in het trappenhuis is ruimte om elkaar te ontmoeten.’ Oude Vrielink heeft daarnaast op een andere manier aan de mentale gezondheid van studenten gedacht. ‘We hebben gekozen voor grote ramen, zodat er veel daglicht binnenkomt en er uitzicht is.’

Sloop van het oude GGD gebouw.

Bij het complex aan de Groenewoudseweg valt op dat de buurt veel inspraak heeft gehad. Oude Vrielink: ‘In het begin werd gedacht: straks wordt het zo’n los feestbuurtje met veel overlast. De buurt was betrokken en kritisch. Er waren duidelijke ideeën over de positie van de entrees en de kleur van de gebouwen. Daar hebben we goed naar geluisterd. Het resultaat is een robuust, expressief en eigentijds duurzaam geheel dat ‘comme un gant’ in zijn omgeving past en dat door de buurt is omarmd.’ De entree’s komen nu aan de binnenkant, de kant van de hof. ‘De buurtbewoners reageerden positief, ook op de inrichting van het terrein. Het wordt een mooi groen buurtje waar landschapsarchitect Maak Space uit Amersfoort aan heeft gewerkt. Een omwonende zei: “Ik kan me voorstellen dat ik een keer met mijn hond door de hof loop”.’

Voor opZoom is dit de eerste keer dat ze een studentencomplex ontwerpen, legt Oude Vrielink uit. ‘Studentenhuisvesting kent een eigen programma van eisen. We hebben de gebouwen op een slimme en efficiënte manier ontworpen. Door het ruimtegebruik te optimaliseren, ontstaat er ruimte voor meer woningen, dalen de kosten en stijgt de woonkwaliteit. Daarnaast dragen onze ontwerpkeuzes bij aan duurzaamheid, flexibiliteit en een goede inpassing in de omgeving.’

Nieuwe studentenhuisvesting. Beeld: opZoom architecten.

Weer leren met elkaar te leven

Met de complexen op Winkelsteeg en aan de Groenewoudseweg zal het aanbod aan studentenwoningen weer een stukje groeien, maar voldoende is het nog altijd niet. Eigenlijk moet het veel groter worden aangepakt, vindt Neys. ‘Nijmegen heeft grote studentencomplexen nodig. We moeten wennen aan die schaal, maar Nijmegen is bezig een stad te worden.’ De architect is van mening dat studentenhuisvesting goed aansluit bij het stedelijk wonen in deze tijd. ‘Die gezamenlijkheid is hard nodig. Compact wonen, goede openbare ruimtes. We moeten weer leren met elkaar te leven. Het begint met ‘hoi’ tegen elkaar zeggen.’

 ‘Die gezamenlijkheid is hard nodig. Compact wonen, goede openbare ruimtes. We moeten weer leren met elkaar te leven. Het begint met ‘hoi’ tegen elkaar zeggen.’

Volgens Stunnenberg zal de huidige kamernood niet aanhouden. ‘De verwachting is dat er tussen 2030 en 2040 stabiliteit komt.’ Harde uitspraken durft de directeur van SSH& echter niet te doen. ‘Wij kunnen maar acht jaar vooruitkijken. We letten op de uitslagen van de citotoets, omdat dit een indicatie geeft van de studentenaantallen in de toekomst.’ Hoeveel internationale studenten er komen, hangt af van politieke keuzes. ‘Daar is veel moeilijker op in te spelen.’

Boelhouwer verwacht dat de overheid ergens de komende jaren in zal grijpen bij de particuliere markt. ‘Naarmate de krapte voortduurt omdat veel particuliere kamers verdwijnen, kan het haast niet anders dan dat er regels versoepeld gaan worden’, zegt de hoogleraar.

Boven het poolcafé aan de Van Welderenstraat zijn de gordijnen open. Vanaf de straat zie ik het hoge plafond en een kast, maar meer niet. Binnen een paar jaar zal de huidige bewoner mijn oude kamer weer verlaten. Hoeveel studenten er dan op de kijkavond afkomen is zeer de vraag.

Voor dit stuk maakte ik gebruik van gegevens uit de Wijkmonitor 2024 van de gemeente Nijmegen en Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2022-2030. Ook haalde ik informatie uit verschillende artikelen van De Gelderlander, universiteitsblad VOX en NRC.