ACN presenteert | terugblik 14.06.2022
Bij Collectief Particulier Ondernemerschap (CPO) koopt een groep mensen samen een stuk grond of een bestaand pand, om hier individuele woningen te bouwen. De CPO-vraag in Nijmegen stijgt de laatste tijd flink. Maar wat staat mensen die deze woondroom najagen te wachten? En is het een oplossing voor de woningnood? ACN zocht het uit samen met CPO-dromers, CPO-bouwers, CPO-begeleiders en vertegenwoordigers van de gemeente Nijmegen. Tijdens deze drukbezochte avond in LUX we startten we met een de woondroom van twee Nijmegenaren en werden drie hordes behandeld op weg naar die droom.
Ieder CPO-project start met een droom. Kathelijn Acket en Niels Jansen van CPO Nimma vertelden dat ze onlangs het koopcontract tekenden voor een stuk grond. Hun droom gaat over samenwonen met vrienden, in een groene omgeving en in duurzame huizen. Een droom die goed aansluit bij waarom CPO-projecten zo interessant zijn voor de gemeente Nijmegen. Ingrid van de Vossenberg en Wim van der Velde deelden hoeveel duurzame ambitie en innovatieve woonvormen ze terugzien bij de CPO-plannen.
Horde 1: de lange adem Wie die droom wil bereiken, moet wel veel doorzettingsvermogen hebben. Voor de vrienden van CPO Nimma heeft het ‘een goede drie jaar’ geduurd voordat ze hun koopcontract konden tekenen. En dat is best snel: genoeg groepen doen hier zo’n zeven jaar over. CPO Nimma verkreeg, net als veel CPO-projecten, hun grond uiteindelijk via een tender van de gemeente Nijmegen. Die wijst ieder jaar minstens twee plotten aan die enkel verkocht mogen worden aan CPO- of andere collectief wonen-projecten. CPO Nimma moest daarvoor in drie maanden tijd hun visie op papier zitten, een architect aannemen en een ontwerp indienen. Er volgde een flinke strijd met twee andere groepen die CPO Nimma uiteindelijk won. Nu moet het bestemmingsplan nog in orde komen en moet de bouw worden gestart.
Henk Vlemmix begeleidt vanuit BIEB groepen zoals CPO Nimma in hun ontwikkelingsproces. Voor de afvallers is zo’n tender een ‘hele grote kluif’. Ze kregen wel 7.500 euro vergoeding voor de gemaakte kosten, ‘maar het kost eigenlijk meer – zeker gezien de inspanningen die zo’n groep verricht’. De gemeente Nijmegen ziet dit ook. De komende kavel worden daarom via loting toegewezen aan groepen die zich bij eerdere tenders al capabel hebben bewezen. Dat de gemeente Nijmegen het hier goed doet, wilde Vlemmix even benadrukken.
Zo’n traject, van idee tot ontwerp tot het zoeken naar en strijden om grond, is niet voor iedereen weggelegd. Het vergt veel ambitie, en een zeker werk- en denkniveau. Vlemmix was optimistisch: ‘Je moet goed samen na kunnen denken over “hoe willen we samenwonen?” De volgende stappen kun je uitgelegd krijgen.’
Horde 2: Locatie
Het vinden van een geschikte locatie is een grote uitdaging voor CPO-projecten. Op de particuliere markt lukt het vrijwel niet. CPO-groepen worden steevast overboden door projectontwikkelaars met een grotere portemonnee, zeker groepen starters zonder startkapitaal uit eerder huisbezit. CPO Toekomstmuziek is het wel gelukt zelfstandig een stuk grond te bemachtigen. Voor hen volgt nu een volgende uitdaging: het bestemmingsplan passend maken. En dat blijkt een grote uitdaging door bezwaren van omwonenden. Bij BIEB is dit een bekend probleem: ‘Wij raden mensen vaak af dit traject te bewandelen’, vertelde Vlemmix. John Peeters van Toekomstmuziek deelde dat hij hoopvol is dat het in hun geval goedkomt.
Nijmegenaren met CPO-dromen zijn dus grotendeels afhankelijk van de tenders van de gemeente. Alleen zo kunnen zij aan een betaalbaar stuk grond komen. Maar dat is ook spannend, vertelde Van de Vossenberg. ‘Je moet als gemeente wel transparant zijn en de grond voor de marktwaarde verkopen.’ Sinds een motie van Marieke Smit (GroenLinks) zet de gemeente in ieder geval in op het vrijmaken van meer plotten en komt er een duidelijk informatiepunt en wordt er gekeken naar andere hulp.
Horde 3: Kosten
Dat bracht de avond bij horde 3. Want leuk en aardig allemaal, maar de zaal vroeg zich ook af: Wat kost dat nou? Is CPO echt de uitweg voor mensen die vastzitten in de woningmarkt? Dat antwoord is op het moment lastiger te geven door enorm fluctuerende bouwkosten. CPO Nimma, een groep starters, komt nu uit op huizen van tussen de 70 en 110 m2 voor 350.000 tot 450.000 euro. Dat is voor het modale Nederlandse huishouden niet haalbaar, maar dan wonen ze wel in hun droomhuis met veel groen dat duurzaam is gebouwd.
‘Het enige wat CPO voor je kan doen, is binnen deze markt een woning verkrijgen die volledig naar jouw wens is en minder kost dan de marktwaarde.’
Om CPO voor starters betaalbaar te maken, pleitte Vlemmix voor korting op de grond door gemeentes. Er zijn in Nederland al voorbeelden van constructies waar gemeentes de grond voor minder verkopen aan CPO-projecten, tegen de voorwaarde dat zij hun huis alleen met die korting mogen doorverkopen of dat ze anders eventuele winst moeten terugbetalen aan de gemeente. Geen subsidie dus, maar een lening. In Nijmegen bestaat deze constructie nog niet. En dan zijn er nog voorbeelden van CPO’s waar ook een huurelement is ingebouwd, vaak in samenwerking met een corporatie.
Maar is CPO een oplossing voor krapte op de woningmarkt? Vlemmix: ‘Het enige wat CPO voor je kan doen, is binnen deze markt een woning verkrijgen die volledig naar jouw wens is en minder kost dan de marktwaarde.’ CPO-huiseigenaren verkrijgen hun droomhuis voor zo’n tien tot vijftien procent minder dan het zou kosten als ze het van een aannemer zouden kopen.
Dit is een programma in het kader van ‘PLEK: plaats maken voor de rechtvaardige stad’. Het komende jaar onderzoekt het Architectuurcentrum Nijmegen (ACN) welke maatschappelijke en ruimtelijke interventies bijdragen aan een rechtvaardige stad.