Over het wegvallen van lokale pioniers bij De Nieuwe Honig

Tekst: Willem Claassen | Foto's: More or less design

Het voormalige Honigcomplex groeide tussen 2014 en 2022 uit tot dé creatieve ontmoetingsplek in Nijmegen. Een groep lokale ondernemers die van deze tijdelijke invulling een succes maakte, bedacht een plan om – na grondige renovatie – van de Honig een permanente plek te maken. Nu, een paar jaar later, is een groot deel van deze groep weggevallen en lijkt het erop dat vooral partijen van buiten de stad ermee aan de slag gaan. Hoe is dit zo gekomen en had het anders gekund? Hoog//Diep-redacteur Willem Claassen vraagt zich af wat deze casus zegt over cultuurgedreven ontwikkelingen.

In 2019 werd een plan opgesteld voor het Honigcomplex, getiteld ‘De Nieuwe Honig, iconische plek in Nijmegen-West’. De opstellers van dit plan waren een aantal ondernemers die eerder van de voormalige soepfabriek Honig een tijdelijke bruisende plek hadden gemaakt: de eigenaren van De Smeltkroes, De Meesterproef, First Things First, Oersoep, Honig Events en Expo Bart. ‘Het idee van de gemeente was toen nog om de oudste delen van de Honigfabriek te slopen om plaats te maken voor nieuwbouw, maar er gingen steeds meer stemmen op voor renovatie. Ook wij wilden dat de historische panden van architect Oscar Leeuw bewaard zouden blijven’, vertelt Bas de Vries, architect en mede-eigenaar van De Smeltkroes. ‘Met de groep ondernemers wilden we er een permanent cultuurcluster van maken, midden in een nieuwe woonwijk. Het zou een ankerpunt worden tussen het stadscentrum en het NYMA-terrein waar ook herontwikkeling plaatsvindt.’

Het Honigcomplex in 2013, vlak voor de tijdelijke invulling.

Creative hub, boetiekhotel en cultuurpodium

Het idee was dat De Nieuwe Honig een centrum zou worden met diverse functies, waaronder horeca, werkplekken en een theaterzaal. Zo hadden de drie eigenaren van De Smeltkroes plannen voor een ‘creative hub’. Dit was voor hen een nieuw project. De Smeltkroes zelf, een bedrijvenverzamelplaats voor makers, wilden ze voortzetten op het NYMA-terrein onder de naam NYMA Makersplaats en dat is inmiddels ook gebeurd. De Vries: ‘Voor de creative hub wilden we hoogwaardige creatieve ondernemers bij elkaar zetten die dienstbaar zijn aan ontmoeting en elkaar aanvullen. Op onze plek zou onder andere een reclamebureau, een websitebouwer en een congreslocatie komen, zodat een klant, bijvoorbeeld een bedrijf dat zich inhoudelijk opnieuw wil uitvinden, alles bij de hand heeft om zo’n proces in te gaan.’

Bas Hoebink van restaurant De Meesterproef wilde aan de slag met een boetiekhotel. Hij had hiervoor een adviesbureau ingeschakeld om onderzoek te doen naar de mogelijkheden van het Honigcomplex. Hoebink zette in op een hotel met zestig kamers, een terras met uitzicht op de Waal en een groen dak met moestuin. ‘Verschillende ondernemers van de tijdelijke Honig maakten in die periode plannen om iets op het NYMA-terrein te gaan doen, maar ik voelde het toen niet. Ik heb meer hart voor de Honig, voor deze historische plek. Daar wilde ik verder met iets nieuws.’

Voor Bart Hoogwegt van Expo Bart was De Nieuwe Honig een mogelijkheid om voor meer cultureel aanbod te zorgen in Nijmegen, waar een tekort is aan kleine zalen en podia. Hij ging voor een cultuurpodium met onder andere een theaterzaal, een poppodium, een café, een tentoonstellingsruimte en zalen die verhuurd kunnen worden. ‘Er worden honderden woningen gebouwd in de Waalfront, dat heeft een ziel nodig’, zegt hij over De Nieuwe Honig. Maar de ambities van Hoogwegt zijn vanaf het begin ook groter. ‘We willen er voor de wijk en voor de stad zijn, maar ook regionaal en misschien zelfs landelijk.’

De tijdelijke Honig met links brouwerij en proeflokaal Stoom (onderdeel van Oersoep) en rechts poppodium Brebl. 

Zoektocht naar ontwikkelaar

Ontwikkelingsbedrijf Waalfront, een publiek-privaat samenwerkingsverband tussen de gemeente en BDP, had oren naar het totale plan van De Nieuwe Honig. Al twijfelden ze over de financiële haalbaarheid: konden de huurders van de panden het straks blijven betalen? Er moest een businesscase komen om het complex te kunnen opknappen. Hoogwegt had eigen middelen om zijn cultuurpodium, dat de naam BLIK kreeg, zelf te ontwikkelen. De andere ondernemers moesten op zoek. ‘Op dat moment waren de ontwikkelaars Van de Klok uit Nijmegen en Lingotto uit Amsterdam als gebiedsontwikkelaars betrokken bij het NYMA-terrein en De Vasim’, zegt De Vries. ‘Zij vreesden dat De Nieuwe Honig voor concurrentie zou zorgen voor de creatieve en culturele ondernemers in dat gebied. We hebben toen Lingotto voor De Nieuwe Honig gevraagd, omdat het een ontwikkelaar is die past bij dit soort uitdagende projecten en omdat ze op die manier invloed zouden krijgen op mogelijke concurrentie voor het NYMA-terrein. Voor Ontwikkelingsbedrijf Waalfront was het mooi dat we een ontwikkelaar aan boord hadden.’ Uiteindelijk werden Lingotto en BLIK de ontwikkelaars van De Nieuwe Honig. Voor de renovatie van de panden werden architectenbureaus Boeijenjong en Office Winhov gevraagd.

De Smeltkroes, een bedrijvenverzamelplaats voor makers, is voortgezet op het NYMA-terrein onder de naam NYMA Makersplaats.

Afhaken

In de jaren die volgden haakten ondernemers om verschillende redenen af, met als gemene deler dat de omstandigheden niet ideaal waren. De eigenaren van De Smeltkroes merkten dat ze te veel hooi op de vork hadden genomen. Zij trokken zich terug en besloten zich volledig te focussen op het opstarten van de NYMA Makersplaats. De Vries had het terecht gevonden als ze van Lingotto een vergoeding voor waardecreatie zouden ontvangen. ‘We hebben Lingotto positie gegeven op de Honig en ze hebben onze plannen geadapteerd.’ Voor Guus Neijenhuis van koffiebar First Things First was het een probleem dat hij tijdens de renovatieperiode niets zou kunnen doen met zijn onderneming. ‘Achteraf was het onrealistisch’, zegt Neijenhuis. ‘Ik moest anderhalf jaar wachten. Dat vond ik al lang en ik verwachtte dat het nog langer zou gaan duren. Dat gebeurde ook: het duurde langer. Ik zag dat het lastig zou worden, mede door de coronaperiode en de energiecrisis vanwege de oorlog in Oekraïne.’ Neijenhuis stopte met de koffiebar en ging aan het werk als project- en eventmanager bij Vasim Events.

Hoebink, die eerder succes had met het opstarten van meerdere restaurants, stopte ziel en zaligheid in het hotelproject. Het idee was in eerste instantie dat hij het pand zou huren en na een aantal jaren zou kunnen kopen. Als niet hij, maar een belegger het zou kopen, zou hij het pand van deze nieuwe eigenaar kunnen huren. Dit veranderde volgens hem gaandeweg: Lingotto wilde het direct verkopen. Hoebink moest daarom op zoek naar een externe investeerder. ‘Lingotto is gaan rondbellen en ik ook. Iedereen vond het te duur. De mensen met wie zij spraken, vonden het risico te groot omdat ik geen ervaring met hotels heb. De mensen die ik zelf sprak, hadden veel meer vertrouwen in mijn plannen.’ Op een gegeven moment geloofde Lingotto niet dat het zou gaan lukken met de investeringen en zijn ze op zoek gegaan naar een andere exploitant. Ze vonden een partij buiten de stad.

Voor Hoebink was dit een moeilijk moment. ‘We hebben samen met de andere lokale ondernemers gepionierd met de tijdelijke Honig. We zijn met een heel plan bij de gemeente gekomen om op deze plek verder te kunnen, daarvoor ben ik gestopt met mijn andere ondernemingen, maar uiteindelijk komen er partijen te zitten zonder emotionele binding met de stad.’  Hij heeft geen zin om in de negatieve emotie te blijven hangen en richt zich op een nieuw project Stadskas Winsel, dat net geopend is. ‘Ik zet er een streep onder en beschouw de stadskas als de start van mijn tweede ondernemerscarrière.’

Het Honigcomplex en de Waal in 2013. Op de achtergrond brug De Oversteek die in dat jaar in gebruik werd genomen.

Vraagstuk voor ontwikkelaar

Eric-Jan de Rooij, partner bij Lingotto, toont begrip voor de frustraties van de lokale ondernemers, met name van Hoebink. De ontwikkelaar had graag gezien dat het anders was gegaan. ‘Het is niet leuk voor hem en het is niet wat wij voor ons hadden gezien.’ Dat het moeilijk is om pioniers voor de gerenoveerde panden te behouden, is een vraagstuk waar De Rooij ook bij andere projecten tegenaan loopt. Dat valt niet eenduidig te verklaren, stelt hij. ‘Er bestaat een groot verschil tussen tijdelijk en permanent gebruik van zulke oude panden. Bij tijdelijkheid hebben gebruikers veel ruimte om iets met een pand te doen en zijn de kosten laag. Voor permanent gebruik is renovatie nodig en heb je te maken met strenge bouwvoorschriften. Dat betekent hogere kosten.’ Bij De Nieuwe Honig was iedereen zich daar bewust van. Het complex zou dan ook veranderen van een vrijplaats naar een plek met gemixte functies in hogere positionering, omringd door nieuwe woningen. ‘Dat vraagt dus iets heel anders van de ondernemers, en dan zijn er naast financiële uitdagingen vaak ook persoonlijke afwegingen waarom het niet met elkaar lukt.’

Lingotto was vanaf het begin enthousiast over het plan van de ondernemers, vertelt De Rooij. Tegelijk was direct duidelijk dat het geen eenvoudige opgave zou zijn. Daarom werd een samenwerkingsovereenkomst getekend met de ondernemers om te kijken of het haalbaar was. ‘De verplichting die Lingotto met Ontwikkelingsbedrijf Waalfront is aangegaan, was om de panden te renoveren. Dan moest het uiteindelijk wel verkoopbaar zijn, want vanaf het begin was duidelijk dat we niet zelf de eigenaar zouden worden. Je neemt serieus risico en dan moet je ook rendement maken.’ Hij is van mening dat ze op realistische voorwaarden zijn gestart, dat staat los van de nog onzekere conditie van de panden en de situatie in de wereld. ‘Bij de scan bleek de Honig er slechter aan toe dan eerder verwacht. Daarnaast kwam de hotelmarkt op zijn gat te liggen door de coronacrisis en zorgde de oorlog in Oekraïne voor inflatie en stijgende bouwkosten. Zonder zekerheid van investeerders zou het een project worden met miljoenenverlies. Helaas is het na veel pogingen met Hoebink niet gelukt om investeerders te overtuigen.’

De tentoonstellingsruimtes van BLIK zijn onlangs geopend.

Samenwerking

De Nieuwe Honig wordt nu ingevuld door enerzijds BLIK, precies volgens het eerste plan van Hoogwegt, en anderzijds door de eindgebruikers die daar via Lingotto terecht zullen komen. Van alle ondernemers die oorspronkelijk het initiatief hebben genomen, is dus alleen BLIK over. Had het anders gekund? ‘Er zijn altijd lessen uit zo’n proces te trekken’, zegt De Rooij. ‘Je hebt twee verschillende lijnen lopen en probeert samen iets te bereiken. We zouden eerder die lijnen moeten herkennen.’

Dit sluit aan bij de visie van Rinske Brand, die met Hart hoofd handen - gids voor stadmakers een boek schreef over cultuurgedreven gebiedsontwikkeling. Zij ziet dat vergelijkbare projecten vaak mislopen door obstakels in de samenwerking. ‘In zo’n project heb je steeds te maken met de overheid, de markt, de culturele sector en de lokale gemeenschap. Elke groep spreekt een andere taal en heeft ook een andere intrinsieke motivatie. Omdat de partijen niet gewend zijn om met elkaar samen te werken, kunnen misverstanden ontstaan’, legt ze uit. Behalve de taal is het speelveld vaak niet gelijk, hebben ze niet dezelfde kennis en wordt het project vaak niet gegund door de gemeente. ‘Ook wat betreft timing kan het misgaan. Ontwikkelaars en gemeenten denken in heel andere termijnen dan lokale ondernemers. Dus het is belangrijk dat je beseft waar je gesprekspartner in zit.’

De sleutel ligt volgens Brand ook bij gedeeld vertrouwen. ‘Je moet elkaars hand vasthouden en blijven vasthouden. Bereid zijn elkaar te vertrouwen. Transparant durven zijn, is daarbij cruciaal. Vertrouwen is er niet automatisch, dat moet groeien. Vaak is er wat koudwatervrees bij het aan tafel uitnodigen van alle partijen. Dan wordt er óver de ander gesproken en niet mét. Ga met elkaar aan tafel zitten en kijk naar de toekomst.’    

Value case

Brand pleit verder voor een andere kijk op het financieringsmodel. ‘We hebben een meer holistische benadering nodig, waarbij eerst gekeken wordt naar wat een bepaalde gebiedsontwikkeling oplevert voor de maatschappij: de value case. Daarna kun je kijken naar de financiële businesscase.’ Door alle waarden van een culturele plek mee te nemen, ontstaat inzicht in welke partijen daarvan profiteren. ‘Deze partijen zouden dan ook aan de voorkant kunnen mee-investeren.’   

Daarnaast zou het mooi zijn als investeerders anders gaan denken over hun rendementseisen, stelt ze. ‘Zo kan de terugverdientijd verlengd worden en het rendementspercentage verlaagd. Bijvoorbeeld, niet al binnen 5 jaar het geïnvesteerde bedrag willen terugverdienen, maar binnen 15 of zelfs 25 jaar.’    

De locatie van De Smeltkroes in de periode van de tijdelijke Honig.

Oud economisch denken

Terug naar de casus. De Vries is van mening dat bij De Nieuwe Honig het ‘oud economisch denken’, zoals hij dat noemt, nog heerste. ‘Waardegedreven ontwikkelen was een aantal jaren geleden nog niet in zwang. Heb je geen geld, dan heb je geen positie, zo was het.’ Ook het denken vanuit concurrentie valt volgens hem onder dat oud economisch denken. ‘Wij hebben met De Smeltkroes en nu met de NYMA Makersplaats nooit gedacht vanuit concurrentie. We hebben altijd iedereen betrokken. In de NYMA Makersplaats hebben we bijvoorbeeld meerdere meubelmakers in huis. Daardoor krijg je kennisoverdracht, spelen ze opdrachten naar elkaar door en kunnen leerlingen zich vestigen.’ De Vries ziet dat deze manier van denken gangbaarder aan het worden is. Er is inmiddels veel meer oog voor de waarde van lokale gemeenschappen. ‘Dat komt vooral door de woningdruk. Oude industriële plekken verdwijnen steeds meer, terwijl er wel behoefte is aan zulke plekken voor culturele hotspots. Het brengt leven in een woongebied, dus de waarde is groot.’

De Rooij vindt waardegedreven ontwikkelen ook belangrijk, maar kijkt anders naar De Nieuwe Honig. ‘We blijven als ontwikkelaar al steeds vaker langer in een gebouw zitten, zoals in Nijmegen bij De Vasim en The Rebyl. Maar dat kan voor ons niet in elk gebouw. Je moet keuzes maken. Vanaf het begin is bij De Nieuwe Honig door alle betrokken partijen niet gekozen voor waardegedreven ontwikkelen. Uiteindelijk zitten we in een financieel systeem en gaat het bij De Nieuwe Honig om heel veel geld.’ Volgens De Rooij is de waarde van het pionierswerk van de lokale ondernemers dat het Honigcomplex behouden blijft. Bovendien is de gemeente door dat succes gaan nadenken over het NYMA-terrein, wat voor nieuwe mogelijkheden heeft gezorgd voor lokale ondernemers. ‘Het betaalt zich op een andere manier uit. Het voegt iets toe op grotere schaal.’ 

Gemeente

Hoe blikt de gemeente Nijmegen terug op het ontstaansproces van De Nieuwe Honig? De gemeente heeft via Ontwikkelingsbedrijf Waalfront het complex verkocht aan de ontwikkelaars. Daardoor hebben zij er geen invloed meer op. Wethouder Noël Vergunst en projectontwikkelaar gebiedsontwikkeling Pieternel Blankenstein vinden het jammer dat het niet gelukt is met de meeste lokale ondernemers. ‘Maar we hebben als gemeente er alles aan gedaan om het te laten slagen’, zegt Vergunst. ‘Het Honigcomplex was bijna een ruïne en voor renovatie was een flinke financiële injectie van een ontwikkelaar nodig. Ik ben blij dat Lingotto dit heeft opgepakt.’ Blankenstein benadrukt dat de economische waarde van de Honig nul is en dat je niet zomaar een ontwikkelaar vindt voor een dergelijk project. ‘Er zit nu een min op. Pas over tien jaar zit er een plus op.’

Was een andere constructie met meer inbreng van de gemeente niet mogelijk? Volgens Vergunst niet. Ook al zijn de lokale ondernemers pioniers van de tijdelijke Honig, uiteindelijk betreft het nu commerciële functies. ‘Het gaat om reguliere horeca en daar kunnen we geen risico in nemen. Dat is als overheid niet te verantwoorden.’

Café Punt, onderdeel van BLIK, is net geopend.

NYMA Makersplaats

In het boek van Brand komt de NYMA Makersplaats naar voren als een geslaagd voorbeeld van een cultuurgedreven ontwikkeling. Brand kent dit project goed. ‘Dit is de toekomst’, zegt ze. ‘Overheid, markt en de culturele sector hebben hier het juiste gedaan.’ Bij de NYMA Makersplaats heeft de gemeente de grond behouden en is het project op een gegeven moment uit de businesscase van Lingotto en Van de Klok gehaald, waar het in eerste instantie in zat. De drie eigenaren van De Smeltkroes kregen de kans het pand te verwerven en te herontwikkelen en zijn daarmee ‘gelegenheidsontwikkelaars’ geworden. ‘Doordat zij de kosten voor de transformatie zo laag mogelijk hielden en geen commerciële rendementseisen stelden, kunnen zij alle investeringen terugverdienen met een huurtarief dat realistisch is voor hun huurders: creatieve Nijmeegse makers’, zegt Brand. Vanzelf gaat zo’n innovatieve opzet niet. ‘Niemand zat in zijn traditionele rol en dat was voor iedereen spannend. Zowel de gemeente als Lingotto en Van de Klok hebben ruimte gegeven aan de gelegenheidsontwikkelaars, die er met huid en haar in gingen. Allemaal hielden ze het einddoel voor ogen.’

De Vries, een van de eigenaren van de NYMA Makersplaats, merkt dat de rol als gelegenheidsontwikkelaar goed werkt voor dit soort projecten. ‘Ontwikkelaars moeten financiële winsten maken voor volgende projecten. Ze kunnen daardoor niet oneindig meegaan met creatieve plannen. Wij willen alleen een boterham verdienen. Dat is het verschil tussen commercieel en ideëel ontwikkelen.’ Hij is de gemeente zeer dankbaar dat ze hun nek hebben uitgestoken voor de NYMA. ‘De gemeente heeft ons geholpen met de NYMA en vastgelegd dat de eindgebruiker centraal staat.’

De Vries ziet steeds meer initiatieven in andere steden waar de lokale gemeenschap – al dan niet met hulp van de gemeente – centraal komt te staan, zoals Sectie-C in Eindhoven en Hof van Carthesius in Utrecht. Daarnaast merkt hij dat er veel interesse is voor het idee van gelegenheidsontwikkelaars. ‘Er zijn in Nederland al veel casussen, waarbij iedere plek andere antwoorden heeft. Het is zoeken naar andere mogelijkheden binnen het kapitalistisch systeem.’

Stadmaken

De gemeente denkt in grote mate in dezelfde richting. Vergunst wil ‘stadmaken’, vertelt hij. ‘Leefbare wijken krijg je door ruimte te maken voor ontmoetingen, en door nachtcultuur en experiment.’ Daarbij wordt geprobeerd zoveel mogelijk de regie te houden. ‘We doen veel aan actief grondbeleid’, zegt Blankenstein. ‘Daarmee zijn we als gemeente een van de koplopers in Nederland.’

Gemeentelijk monument

Bij De Nieuwe Honig is BLIK al gedeeltelijk open voor publiek. Wat Lingotto ontwikkelt, zal op een later moment toegankelijk zijn: het hotel, een restaurant, werkplekken en kleinschalige detailhandel. De Rooij: ‘Denk bij dat laatste aan een ambachtelijke bakker of een fietsenmaker. De kans is groot dat dit ondernemers uit Nijmegen zullen zijn.’Als de renovatie helemaal klaar is, krijgt het complex de status van gemeentelijk monument. Vanaf dan is er een vergunning nodig om iets aan de panden te wijzigen. Daarmee blijft het Honigcomplex als cultureel erfgoed behouden en kan iedereen tot in lengte van dagen blijven genieten van het industriële karakter van de oude soepfabriek. 

De oude soepfabriek in 2013.